首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理繫系主任
  趙秀池教授
  法制晚報訊(記者 趙秀池)經濟適用房是保障性住房的一種非常重要的形式。經濟適用房制度的建立已有十幾年的歷史,為解決中低收入家庭的住房問題做出了重大貢獻,但該制度一直存在這樣或那樣的缺陷,廣受爭議與詬病。依筆者看來,這項制度在運行過程中確實暴露出了供給量不足、開發建設監督不力、購房者準入監管不嚴、退出機制不完善等問題,尤其是退出機制的安排有著不可避免的弊病。目前經濟適用房普遍採取5年後直接上市出售的方式退出,其弊病主要表現為:
  1.造成財政收入流失嚴重
  在上市出售的退出過程中,已購經濟適用房的購房人在收益分配上掌握主動權,政府應得的分成收益往往得不到保證;通過出售經濟適用房,購房人得到了高額的尋租收益,經濟適用房變成了取得高額收益的尋租工具。
  2.經濟適用房保障了非保人群
  一方面,持有5年後上市的經濟適用房的持有人,可能隨著收入的變化,不再是應保對象;另一方面,即使購房人在保障範圍,經濟適用房一轉手便可取得高額收益,也使這些人會因房致富,而不在保障範圍。這種制度安排背離了經濟適用房當初設計保障低收入者住房的初衷。
  3.不能保證經濟適用房的良性循環
  上市出售後的經濟適用房變為商品房後,政府又需要投入新的土地和資金再建設新經濟適用房以滿足相應的保障群體。這使經濟適用房喪失了多次循環用於低收入者住房保障的功能,一套經濟適用房解決的只是一戶低收入家庭的住房問題,不能進行良性循環解決更多低收入家庭的住房問題。
  4.削弱了利用經濟適用房來調控房價的作用
  如果經濟適用房能夠實現政府回購、封閉式的內循環退出機制,就可以不斷增加經濟適用房的供給,改變住房的供應結構,進而對調控房價起到一定作用。但在現行退出機制下,上市出售後的經濟適用房已經變成商品房,租用或者購買二手經濟適用房的價格也與正常商品房市場價格沒有區別,使得經濟適用房供給減少,大大削弱了利用經濟適用房來調控房價的作用。
  由此可見,現行的經濟適用房制度安排不具備應有的循環累積效應,也不能實現住房的過濾效應,導致政府投入相當可觀的財力物力建設經濟適用房,但始終滿足不了低收入住房保障的需要。因為低收入者人群也是在變化著的,當建設了一批經濟適用房滿足了一部分低收入者的住房需求後,又會有另一部分低收入者需要解決住房問題。
  假定經濟適用房的目標是解決10%的低收入人群的住房問題,由於經濟適用房沒有實行動態的退出機制和政府回購的封閉循環,即使進入機制非常健全,執行非常嚴格,但已購經濟適用房可以一次購買,長期擁有。沒有考慮到這些保障人群的收入等資格的變化,政府的住房保障里總有一部分中高收入者得到了住房保障。住房保障的對象已經不是10%的低收入者,可能是20%,甚至30%……這意味著政府提供的經濟適用房越多,面臨的低收入群體也越多,經濟適用房永遠滿足不了低收入者的住房需求,就如同我們房改前舊住房制度下公房的弊病一樣,經濟適用房的需求由於有高額的尋租收益,其需求總是無窮大的。所以,我們經常看到,有些人開著豪華轎車但仍在享受經濟適用房的福利待遇,也就不足為奇了。
  為此,必須改革經濟適用房的退出機制。一方面經濟適用房要實現政府回購,封閉運行;另一方面,從未來的頂層設計來講,經濟適用房的退出應納入樓市長效機制設計。像經濟適用房這樣的產權式保障房,應該慢慢退出歷史舞臺,更多的發展公租房、廉租房等租賃型保障房或給予低收入者貨幣補貼,使住房保障真正落實到需要保障的家庭,不斷提高住房保障制度的覆蓋面,實現應保盡保。
  文/趙秀池  (原標題:經適房退出應納入長效機制)
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